Una pequeña justificación

sector_inmobliario_inversion_tendenciasHablar del sector inmobiliario es algo que no suele gustar a los arquitectos, y menos cuando están en su momento visionario o “artístico”. Los inversores o desarrolladores inmobiliarios suelen verse como especuladores o, en el mejor de los casos, como esos “que no entienden el por qué del proyecto”. Este discurso es común en la enseñanza y en el “activismo” y tiene su fundamento en la realidad, claro. Pero los porqués de la especulación llevarían a una discusión infinita que no es el objetivo de este post.

Sólo apuntaré una cosa obvia: la especulación inmobiliaria existe porque el suelo habitable es escaso, porque la construcción es cara, hay que mover muchos materiales y mucha mano de obra para construir, y porque tanto el suelo como lo que se construye, ahí se queda, son bienes inmuebles (que no se pueden llevar contigo cuando te mudas a otro país). Además, normalmente uno no tiene el capital necesario y aparece el crédito y, como ya sabemos, la financiarización lleva fácilmente a la especulación. Aunque estemos haciendo una pequeña casa para un particular, éste verá el dinero que se gasta como una inversión. De ahí que siempre se diga que la construcción y la vivienda son los sectores más conservadores y menos proclives a la innovación.

Y también apunto una reflexión curiosa que últimamente me vuelve a la cabeza: la mayoría de avances en este sector son, de una forma u otra, un intento de “obviar” la escasez de suelo habitable (construcción en altura, ascensores, infraestructuras, acondicionamiento,…). Con ellos, la inversión necesaria no desaparece sino que se traslada a otras partidas distintas. La innovación y la tecnología hacen que todo no sea suelo, abriendo el juego más allá de la especulación de terrenos, pero en la construcción estamos muy lejos de producir abundancia y, menos aún, hacerlo de forma distribuida. Aún hace falta pasar por relativamente grandes capitales.

La cuestión es que la inversión y la financiación son las que hacen posible que se construyan cosas. Y si queremos trabajar en la construcción del entorno tenemos que saber cómo funciona ese mundo y, aunque no seamos los inversores, saber mirar con sus ojos. Especialmente si queremos pensarnos como productores y no sólo como proveedores de servicios. En el primer caso, podremos ser portadores de mundos. En el segundo, sólo participaremos de los mundos de otros.

El futuro según el negocio inmobiliario

Por todo esto me han interesado especialmente los informes sobre las tendencias en el negocio inmobiliario del Urban Land Institute. Acostumbrados a pensar en un sector conservador e inamovible, da gusto leer cómo estos agentes aceptan la incertidumbre y apuestan por el cambio continuo:

amid chronic ambiguity, change becomes the accepted constant, challenging convention like never before. So, What’s Next? how can you thrive in this decade’s unsettled markets?

El contexto para esta actitud es el que reflejaba un informe de 2011, cuyas tendencias se confirman a pesar de que aumentan las ventas de viviendas en EEUU. Parece que los países desarrollados van a ser más inestables mucho tiempo. Uniéndose a países emergentes y periféricos. Y si la cosa se tranquiliza y la economía crece, lo hace despacio, con poco empleo de calidad. Una “economía de prudencia”, dicen.

En ese contexto, el ULI ofrece estrategias para que las empresas inmobiliarias prosperen, destaco la primera:

Scale up (or down). The real estate industry embraces niche markets in a global marketplace. Scale up to capture new markets or scale down to dominate specialized knowledge, but don’t get caught in the middle of a wave of market consolidation.

Que se confirma desde Europa:

… la rehabilitación del sector se está viendo marcada por dos tendencias principales: la globalización del capital y la especialización de las estrategias.

O sea, en la globalización, hacerse grandes y capturar, o ser pequeño, muy específico y tener un valor diferencial basado en el conocimiento. Ya imaginaréis que nos interesa trabajar con los que apuesten por la segunda opción :D.

Qué otras estrategias ofrecen estos empresarios inmobiliarios que parecen tan confromados a vivir arrebatados por el cambio:

  • Estar Cerca. Estemos situados en las rutas globales o anidados en patrones locales, el valor se encuentra en el contexto. Las nuevas oportunidades pueden estar más cerca de lo que piensas.
  • Renovar. En una cultura que abrazaba lo “nuevo”, para los actores inmobiliarios es el momento de encontrar valor en los activos existentes. El valor puede conseguirse a través de mayor eficiencia o reinvención, los viejos edificios se renuevan para convertirse en nuevos.
  • Adelantarse. Conocemos las tendencias y podemos estimar los tiempos. Es cosa de los actores inmobiliarios poner todo esto junto y anticipar los tipos de edificios y espacios que las futuras comunidades necesitarán.
  • Mantenerse alerta. Ahora que se pensaba que el sector inmobiliario estaba madurando y haciéndose predecible, nuevas variables de riesgo debilitan el valor. Ya sea internos o externos, locales o globales o públicos o privados, los profesionales inmobiliarios necesitan mantenerse alerta y tasar un nuevo espectro del riesgo.

Y esto no es otra cosa que lo que ocurre en todos los sectores. Ya sea internet, fabricación,… En el nuevo modelo productivo, hay oportunidades para los pequeños pero, si queremos diseñar y construir los mundos que imaginamos necesitamos encontrar a los interesados en invertir en ellos. Nuestras apuestas tienen que ser certeras y, como decía, no podemos quedarnos como meros prestadores de servicios pasivos. Tenemos que ser capaces de evaluar las tendencias, analizar lo existente, imaginar futuros y adelantarnos para poder ser interlocutores de los inversores. Tenemos que pensar como productores.

Pero, ¿dónde está la pasta?

Sin embargo, en el propio informe de 2011 el sector “lamenta” en qué se ha convertido el negocio inmobiliario y lo difícil que es tratar con el capital que ya no está “apegado” al producto sino escondido tras fondos de inversión:

Often, the ownership group of that office or apartment building lives in a different time zone, if not a different country. (…) Wall Street bankers and institutional managers have transformed essentially illiquid real estate into a cyclical trading instrument with a capital stack configuration of investment options more akin to stocks and bonds.

En un contexto inestable y altamente globalizado, los productos inmobiliarios que serán rentables no son tan obvios como antes para este tipo de fondos y la idea de propietarios particulares que invierten los ahorros de toda su vida en inmuebles se vuelve más lejana. Es decir, que la capacidad de ahorro e inversión se queda en manos de pocos y globalizados. La misión: encontrar, de entre esos pocos, a los que ven valor en los mundos que queremos construir, y conseguir que esos mundos y nuestra forma de construir sean valiosos para los usuarios finales, pues éstos son los que con sus elecciones tasarán finalmente las propiedades.

Por ejemplo, ¿quién invertiría en un edificio de oficinas en un municipio de interior del sureste ibérico? Los que vayan a usarlo invertirían, pero si su capacidad de invertir o endeudarse no es muy alta (algo cada vez más común) tendrán que apoyarse en otros fondos o inversores a los que habrá que explicarles por qué esa inversión les será rentable en el futuro. Habrá que ver cuáles son las posibilidades de que ése municipio necesite espacio de oficinas en el futuro próximo y a largo plazo y habrá que pensar cómo serán las empresas que allí se instalarían y qué tipo de espacios necesitarán para que el edificio sea preferido antes que otros. Así, ya sea por alquileres o por la posibilidad de vender más adelante la inversión será rentable.

Otra posibilidad es la financiación comunitaria o colectiva. El famoso crowdfunding o las cooperativas de vivienda son sólo una muestra de lo que está por venir. Si la capacidad individual de endeudamiento disminuye, hay que juntarse.

En ambos casos, y como los propios agentes inmobiliarios apuntan, lo importante es estar cerca de lo que hace que las propiedades tengan valor o fomentar que eso pase cerca de donde tenemos las propiedades. Más que nunca el contexto es el que tasará las propiedades.

Las tendencias globales

Para identificar los factores que aportan valor hay que estar atento a la evolución en cada ubicación de tres grandes fuerzas de cambio:

Aceleración de la globalización: las ciudades crecen o se encogen reflejando la globalización de las inversiones que van y vienen en mercados 24/7, desde energía a industria alimentaria, buscando menores costes y mejores ubicaciones para la fabricación o los servicios. Mientras, los actores sociales y los gobiernos intentan mantener el ritmo y adaptarse rápida y creativamente.

Por tanto, dos lugares que vigilar: tendencias económicas globales y tendencias e iniciativas locales interesantes. No sólo para saber dónde será rentable invertir, también para saber cómo hacer rentable el lugar donde ya tenemos invertido.

Cambios demográficos: la rápida evolución de la composición social de las comunidades tiene un fuerte alcance y no sólo transforma un barrio o una región sino que dispara nuevos mercados y oportunidades y nuevos productos y servicios. La inmigración trae nuevos negocios y nuevos residentes en busca de trabajos, casas y éxito, y también los cambios generacionales de los “locales” desafían a los mercados con nuevas ideas de cómo vivir, trabajar, aprender y relajarse.

Cambios tecnológicos: no sólo por la velocidad a la que estamos recibiendo información en nuestros móviles y en los mercados, sino porque podemos monitorizar y gestionar nuestras actividades y valorar cada propuesta en tiempo real y con mayor precisión. Además, el potencial de las tecnologías de comunicación para construir comunidad está aún comenzando a mostrar cómo sustituirá a industrias enteras. La conectividad instantánea y en comunidad puede cambiar el valor de un emplazamiento en poco tiempo y está al alcance de muchos.

A estos tres motores de cambio a vigilar habría que añadir las catástofes naturales que, siendo menos predecibles, tienen un fuerte impacto en el valor del suelo y en los propios edificios y las zonas propensas a éstos tienen un factor de riesgo a tener en cuenta.

En definitiva, análisis como el de David sobre las nuevas formas de privacidad en los jóvenes en países emergentes, demuestran la importancia de estar atento a los cambios sociales y a sus consecuencias porque pueden cambiar totalmente la forma en que nos enfrentamos a la propia construcción y al diseño.

Qué aporta valor

Combinando el análisis de estas tres fuerzas de cambio, el informe de la ULI de 2011, busca los factores que harán que ciertas localizaciones y ciertos tipos de edificios valgan más que otros. Se centra en EEUU pero hay conclusiones que son extrapolables a otras zonas, exceptuando algunas economías muy planificadas como China o países árabes como Qatar y Dubai. Tengo una teoría: en los países en los que la libertad de acceso a internet está más o menos garantizada pueden aplicarse los siguientes criterios de valor:

  • Desaparecen las burbujas inmobiliarias a escala país o son de muy corta duración: las operaciones tienen que ser más selectivas.
  • Importa más que nunca dónde están los trabajos y, cuando faltan, las redes de cohesión. Por eso, los partidarios del smart growth celebran tanto la nueva situación
  • La idea de trabajo cambia, menos espacio por trabajador porque el trabajo es más móvil, y oficinas que se parecen más a cafés, espacios de reunión y encuentro o talleres, donde la innovación es más factible.
  • Siendo capaces de comunicarnos y trabajar desde cualquier sitio pierde importancia desde dónde trabajamos pero, por eso mismo, gana importancia la capacidad de movernos desde ese sitio a otros.
  • En general, menos espacio compensado por más equipamiento y “vidilla” combinado con más movilidad.
  • Los grandes, universidades, hospitales, centros de investigación, etc, ganan atractivo. Y las zonas cercanas a grandes nodos de comunicación se llevan el podio. Estos clusters son los únicos sitios seguros y por ello menos accesibles o rentables.
  • Las zonas industriales están desmantelándose para relocalizarse en lugares de mano de obra más barata o reconvirtiéndose a “industria avanzada” basada en el conocmiento. También aparecen pequeñas industrias que encuentran un nicho en el mercado global y que pueden revitalizar una pequeña comunidad.
  • En general, para trabajar o vivir, pierde atractivo el sprawl que necesitará reimaginarse y construir centros y trabajo.
  • La falta de liquidez o de capacidad de endeudamiento, favorecerá el alquiler frente a la propiedad. Normalmente de espacios pequeños para personas solas en zonas animadas o con accesos fáciles.
  • La alternativa, y sobre todo cuando los trabajos son escasos, compartir casas grandes en zonas más apartadas entre varias generaciones de una familia. Esta es la opción preferida para inmigrantes (por su situación inestable) o personas que necesitan apoyo para cuidados (niños y ancianos).
  • Una menor capacidad adquisitiva hace que éstos últimos no puedan pagar servicios y ocio que ahora buscarán en la propia ciudad, prefiriendo lugares con comercio de proximidad y calidad de vida urbana.
  • La renovación tecnológica de lo construido y los edificios con poco gasto energético y de agua y mantenimiento serán un valor por ellos mismos.
  • La falta de inversión en nueva infraestructura o en su renovación serán cosa común (ya los son) así que los lugares con buena infraestructura o con capacidad para conseguir inversión pública y privada e, incluso, comunitaria, serán privilegiados.

¿Qué mundos podemos construir?

Teniendo claro que para construir hace falta inversión y que ésta es más escurridiza en un contexto económico inestable, global y de cambio acelerado, hemos de ser capaces de evaluar tendencias globales y cómo afectan a los lugares donde queremos construir nuestros mundos. Así podemos reconocer a los posibles interesados en participar de su financiación y tratar con ellos de tú a tú. El objetivo, que esos mundos sean los que necesitan y desean las personas a las que queremos ofrecer nuestros servicios.

Para conseguir inversión hace falta demostrar el valor real y potencial de los inmuebles y, ahora más que nunca, el valor lo da el contexto. En los próximos años, y grandes macro planes de urbanización a parte, lo más imporante será dónde está el trabajo, aunque en la mayoría de ocasiones signifique cómo de rápido podemos acceder a los varios sitios donde trabajamos. La tecnología y la organización comunitaria darán el resto.

Con este post empiezo una serie sobre las posibilidades de acción que nos ofrecen estas tendencias gloables para construir nuestros mundos y a nuestra escala. La idea es cubrir las posibilidades para las varias líneas de trabajo que llevamos entre manos.

9 comments on “Qué podemos aprender del sector inmobiliario

    • Hago una pequeña mención en ¿dónde está la pasta? 🙂

      La idea es que tenga más importancia en los siguientes posts, pero como una parte más de la búsqueda de fondos o pensando más en el “community funding” que el crowdfunding.

      Depende del proyecto concreto que estemos planteando podría suponer una parte pequeña o la mayoría de la financiación, ya hay casos que consiguen un volumen bastante grande. Pero quizá esto sirva más para las infraestructuras (o incluso para viviendas o cualquier tipo de espacio que se entienda como infraestructura y no como propiedad individual). Quizá también tengan un papel importante otros formas de crédito y apoyo más comunitarias, investigaremos!

      Esto es una de las cosas que más me ha costado aclararme, y que creo que es uno de los paradigmas de cambio más importantes: en un contexto de crédito poco accesible y falta de liquidez hay tres opciones, hacer cosas más pequeñas y por fases, o hacer espacios colectivos, o tener claro que el inversor y el usuario son distintos.

      Hace tiempo que no lo son aunque parecía lo contrario, cuando la gente se hipotecaba se creía propietaria pero hasta 50 años después simplemente eran inquilinos de los bancos con peores condiciones.

  • Si es verdad que la dominante es «la globalización del capital y la especialización de las estrategias» estamos en una típica oportunidad de «gran alcance, pequeña escala». Ie: montar apps. Ie: tener una solución paquete-personalizable-lowcost para cofradías de pescadores. Ie: tener modelos de minicafeterías libres que permitan a los locales competir con Starbucks poniendo sus propios contendidos en un espacio atractivo… es decir cosas que podéis desarrollar vosotros y muchos pueden usar en muchos lados recurriendo a capitales que no son necesariamente los del lugar donde se edifica.

    • Eso es! En poca frases has puesto lo que yo he necesitado tropecientasmil palabras, jije.
      Habrá que ver si realmnte es así, pero me hizo ilusión leer esos informes que nos venían tan bien 😉
      La idea es ir pensando en esos ejemplos y ver cómo aplican esas tendencias en equipamientos, viviendas, comercial e, incluso, en infraestructura como ya apuntabas tú hace un tiempo. Otra cosa importante, y ahí es donde entra el “community funding” que reclamaba Juanjo, es como se relacionan las comunidades locales con ese capital global…

  • Retomando el “community funding”, hace poco escuchamos en un fascinante pregón de unas fiestas populares en una pedanía rural: “(…)Hace 30 años los vecinos de M. necesitábamos una escuela. Entre todos juntamos el dinero, compramos los terrenos, fuimos al ayuntamiento, les presentamos las escrituras y financiamos la construcción(…) Hace 15 años los vecinos de M. necesitábamos un consultorio médico. Juntamos el dinero, compramos el terreno, fuimos al ayuntamiento, les presentamos la escritura y les animamos a construirlo (…) Hace 10 años los vecinos de M. nos organizamos para crear una cooperativa de vivienda y organizar las futuras construcciones de viviendas, ¡porque no se puede construir una casa en cada bancal!, compramos los terrenos, nos organizamos, realizamos el plan y comenzamos a construir (…)”
    Como dices, importa detectar estas comunidades, sus necesidades y la capacidad para conseguir el capital. También importa independizarlo tanto de ayuntamientos como de grandes fondos de inversión, aunque en algunos puntos sean inevitables las conversaciones. Cómo fomentar o encontrar la financiación comunitaria y qué modelos seguir. Bueno, pues ¡seguimos investigando!

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